Ingatlanok számvitele

Az ingatlanok helye a számlakeret-tükörben:

• 12. Ingatlanok és kapcsolódó vagyoni értékű jogok
  • 121. Földterület
  • 122. Telek, telkesítés
  • 123. Épületek, épületrészek
  • 124. Egyéb építmények
  • 125. Üzemkörön kívüli ingatlanok, épületek
  • 126. Ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok
  • 127. Ingatlanok értékhelyesbítése
  • 128. Ingatlanok terven felüli értékcsökkenése és annak visszaírása
  • 129. Ingatlanok terv szerinti értékcsökkenése

Az ingatlanok helye a mérlegben:

• A. Befektetett eszközök
  • II. Tárgyi eszközök
    • 1. Ingatlanok és kapcsolódó vagyoni értékű jogok

Ingatlan: rendeltetésszerűen használatba vett földterületet és minden olyan anyagi eszközt, amelyet a földdel tartós kapcsolatban létesítettek.

Az ingatlanok közé sorolandó [Szt. 26 § (2)]: a földterület, a telek, a telkesítés, az épület, az épületrész, az egyéb építmény, az üzemkörön kívüli ingatlan, illetve ezek tulajdoni hányada, továbbá az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok, függetlenül attól, hogy azokat vásárolták, vagy a vállalkozó állította elő, illetve azok saját tulajdonú vagy bérelt ingatlanon valósultak meg.

Az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok [Szt. 26 § (2)]: a földhasználat, a haszonélvezet és használat, a bérleti jog, a szolgalmi jog, az ingatlanok rendeltetésszerű használatának előfeltételét jelentő – jogszabályban nevesített – hozzájárulások (víz- és csatornahasználati hozzájárulás, villamos-fejlesztési hozzájárulás, gázelosztó vezetékre vonatkozó hálózatfejlesztési hozzájárulás) megfizetése alapján szerzett használati jog, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb jogok.

Ingatlanok közé tartoznak:

• Termőföld: a mezőgazdasági hasznosítás céljait szolgáló földterület (pl. szántóföld, erdő, nádas). Itt kell kimutatni azoknak a termőföldeknek az értékét, amelyekhez a vállalkozó vásárlás útján jutott, vagy törvényben szabályozott módon értékelt. Termőföld után értékcsökkenés nem számolható el, így bruttó érték = nettó érték.
• Telek: itt kell kimutatni azoknak a földterületeknek, telkeknek az ellenértékét, amelyekhez a vállalkozó vásárlás, kisajátítás útján vagy egyszeri telek igénybevételi díj fizetése kapcsán jutott. Telek után sem számolható el értékcsökkenés.
• Telkesítés: olyan beruházás eredménye, amely a talaj tulajdonságait, felszínét és a termelés feltételeit módosítja.
• Épületek: olyan szerkezetileg önálló építmények, amelyek részben vagy egészben külső tértől elválasztottak.
• Épületrészek, tulajdoni hányadok: olyan ingatlan, amelynek tulajdonjoga több tulajdonos között meghatározott arányban oszlik meg.
• Egyéb építmények: minden épületnek nem minősülő külső építmény (pl. vasút, kerítés).
• Üzemkörön kívüli építmények: azok, amelyek nincsenek a vállalkozási tevékenységgel közvetlen összefüggésben (pl. üdülő, sportpálya, óvoda).

A Tartozik oldalon kell kimutatni:

• az ingatlanok nyitó bruttó értékét,
• üzembe helyezéskor, rendeltetésszerű használatba vételkor az aktivált bruttó értéket,
• a jegyzett tőke leszállításakor a részesedés fejében kapott ingatlantársaság által közölt bruttó értékét,
• apportként kapott ingatlan társasági szerződésben meghatározott értékét.

A Követel oldalon kell kimutatni:

• az értékesített ingatlant,
• a gazdasági társaságba apportként bevitt ingatlan,
• térítés nélkül átadott ingatlant,
• kötelezettségek teljesítésére átadott ingatlan könyv szerinti bruttó értékének kivezetését,
• a december 31-i könyv szerinti záró bruttó értéket.

Bekerülési (beszerzési és előállítási) érték:

Az ingatlanok bekerülési (beszerzési, előállítási) értéke az eszköz megszerzése, létesítése, üzembe helyezése érdekében az üzembe helyezésig, a raktárba történő beszállításig felmerült, az eszközhöz egyedileg hozzákapcsolható tételek együttes összege. A bekerülési (beszerzési) érték az engedményekkel csökkentett, felárakkal növelt vételárat, továbbá az eszköz beszerzésével, üzembe helyezésével, raktárba történt beszállításával kapcsolatban felmerült szállítási és rakodási, alapozási, szerelési, üzembe helyezési, közvetítői tevékenység ellenértékét, díjait, a bizományi díjat, a beszerzéshez kapcsolódó adókat (a beszerzéskor fizetett fogyasztási adót, jövedéki adót), a vámterheket foglalja magában.

A bekerülési (beszerzési) érték részét képezi az eszköz beszerzéséhez szorosan kapcsolódó:

• illeték [vagyonszerzés (ajándék, öröklés, adásvétel, csere után járó) illetéke],
• az előzetesen felszámított, de le nem vonható általános forgalmi adó,
• a jogszabályon alapuló hatósági igazgatási, szolgáltatási díj,
• az egyéb hatósági igazgatási, szolgáltatási eljárási díj (környezetvédelmi termékdíj, szakértői díj),
• a vásárolt vételi opció díja,
• az eszköz beszerzéséhez, előállításához közvetlenül kapcsolódóan igénybe vett hitel, kölcsön
  • felvétele előtt fizetett bankgarancia díja,
  • szerződésben meghatározott kezelési díj, folyósítási jutalék, a hitel igénybevételéig felszámított rendelkezésre tartási jutalék,
  • szerződés közjegyzői hitelesítésének díja,
  • felvétele után az eszköz üzembe helyezéséig, raktárba történő beszállításáig terjedő időszakra elszámolt (időszakot terhelő) kamat,
• a beruházáshoz közvetlenül kapcsolódó, üzembe helyezésig számított biztosítási díj;
• a beruházáshoz, a vagyoni értékű joghoz közvetlenül kapcsolódó devizahitelnek, az eszköz üzembe helyezéséig terjedő árfolyam-különbözete, amennyiben az árfolyamveszteség, legfeljebb annak összegéig,
• a beruházás tervezés, a beruházás előkészítés, a beruházás lebonyolítás, az új technológia elsajátítás (a betanítás) díjai, közvetlen költségei.

A bekerülési (beszerzési) értéknek nem része a levonható előzetesen felszámított ÁFA, továbbá az ÁFA törvény szerint ellenérték arányában megosztott előzetesen felszámított ÁFA le nem vonható hányada. A beruházáshoz kapcsolódó, véglegesen kapott támogatás összege nem csökkenti az eszköz bekerülési (beszerzési) értékét.

A bekerülési (beszerzési) érték részét képezi

Építési telek (földterület) és rajta lévő épület egyidejű beszerzése esetén, ha az épületet rendeltetésszerűen nem veszik használatba, akkor az épület beszerzési, bontási költségeit, a vásárolt teleknek építkezésre alkalmassá tétele érdekében végzett munkák költségeit, ráfordításait a telek (a földterület) értékét növelő beszerzési költségként kell elszámolni a telek (a földterület) bontás utáni (az üres telek) piaci értékének megfelelő összegig. Az ezt meghaladó költségeket, ráfordításokat a megvalósuló beruházás (az épület, az építmény) bekerülési (beszerzési) értékeként kell figyelembe venni.

A bekerülési (beszerzési) értéket csökkenti a próbaüzemeltetés során előállított, raktárra vett, értékesített termék, teljesített szolgáltatás előállítási költsége, ennek hiányában az állományba vételkori piaci értéke, illetve a még várhatóan felmerülő költségekkel csökkentett eladási ára, várható eladási ára, valamint a bekerülési (beszerzési) értékben elszámolt kamat összegét csökkenti a beruházásra adott előleg után, annak elszámolásáig, a beruházásra elkülönített pénzeszköz után, annak felhasználásáig kapott kamat összege.

Az ingatlanok állományba vétele:

• Beszerzéskor – tényleges beszerzési áron
• Apportként történő átvételkor – a létesítő okiratban meghatározott értéken
• Átalakulás esetén – a végleges vagyonmérlegben szereplő értéken
• Részesedés megszűnése fejében átvett eszközök esetében:
  • Jegyzett tőke leszállításakor – a társaság által közölt, számlázott értéken
  • Végelszámoláskor és felszámoláskor – a vagyonfelosztási javaslat szerinti értéken
• Követelés fejében átvétel esetén – a megállapodás, szerződés szerinti értéken
  • Csődeljárás során – a csődegyezség szerinti értéken
  • Felszámolás esetén – a vagyonfelosztási javaslat szerinti értéken
• Csere útján beszerzett eszköz esetén – csereszerződés szerinti értéken
• Saját előállításkor – tényleges közvetlen önköltségen
• Térítés nélküli átvétel esetén – az átadónál kimutatott nyilvántartás szerinti értéken, legfeljebb a piaci értéken
• Importbeszerzések értéke:
  • Forintban történő kiegyenlítés esetén – levonható ÁFA nélküli számlaérték,
  • Devizában, valutában történő kiegyenlítés esetén – a levonható ÁFA nélküli devizának a teljesítés napján érvényes választott árfolyamon számított forintérték
  • Barter ügylet esetén – az első ügylet teljesítésének napján érvényes választott devizaárfolyamon számított érték

Az ingatlanok főkönyvi elszámolása (növelő tételek):

• alapításkori nyitó érték T 121-126 – K 491,
• vásárlás
  • T 161-162 – K 455 (vételár, felár, szállítási-rakodási költségek, alapozás, szerelés, közvetítői, bizományosi díjak, le nem vonható ÁFA, bérmunka díj),
• létrehozás, építés
  • T 5 – K 1-4 (saját tevékenységű beruházás felmerült költségei),
  • T 16 – K 582 (költségek aktiválása),
  • T 466 – K 467 (ÁFA vonzat),
• apportként átvétel
  • T 16 – K 479 (bekerülési érték),
  • T 33 – K 411 (bejegyzéskor a tőke elszámolása),
  • T 479 – K 33 (kötelezettség megszüntetése),
• lízing
  • T 16 – K 448/455 (eszköz nyilvántartásba vétele),
  • T 12 – K 16 (aktiválás),
• terven felüli értékcsökkenés visszaírása T 128 – K 966,
• értékhelyesbítés T 127 – K 417,
• átsorolás a készletek közül, ha a készlet raktáron volt (nem jellemző)
  • T 581 – K 25 (előállítási költségek),
  • T 16 – K 582 (előállítási költségek),
  • T 16 – K 2 (beszerzési érték),
  • T 12 – K 16 (aktiválás),
• átsorolás a készletek közül, ha a készlet használatban volt (nem jellemző)
  • T 511 – K 2 (készletfelhasználás költségként),
  • T 16 – K 511 (átvezetés beruházásra),
  • T 12 – K 16 (aktiválás),
  • T 571 – K 129 (terv szerinti értékcsökkenés elszámolása),
• hagyaték, többlet, térítés nélküli átvétel
  • T 16 – K 989 (bekerülési érték),
  • T 989 – K 483 (bekerülési érték elhatárolása),
  • T 12 – K 16 (aktiválás),
  • T 571 – K 129 (terv szerinti értékcsökkenés elszámolása),
  • T 483 – K 989 (elhatárolás feloldása értékcsökkenés összegével arányosan),
  • T 466 – K 479 (ÁFA, ha az átvevőt terheli).

Az ingatlanok főkönyvi elszámolása (csökkentő tételek):

• értékesítés
  • T 861 – K 12 (bruttó érték kivezetése),
  • T 129 – K 861 (terv szerinti értékcsökkenés kivezetése),
  • T 128 – K 861 (terven felüli értékcsökkenés kivezetése),
  • T 311 – K 961 (kapott ellenérték),
  • T 311 – K 467 (ÁFA),
• apportként átadás
  • T 881 – K 12 (bruttó érték kivezetése),
  • T 129 – K 881 (terv szerinti értékcsökkenés kivezetése),
  • T 128 – K 881 (terven felüli értékcsökkenés kivezetése),
  • T 368 – K 981 (kapott részesedés elszámolása),
  • T 17 – K 368 (részesedés kimutatása cégbírósági bejegyzéskor),
  • T 368 – K 467 (ÁFA, ha az átvevő megtéríti),
  • T 889 – K 467 (ÁFA, ha az átvevő nem téríti meg),
• térítés nélküli átadás
  • T 889 – K 12 (bruttó érték kivezetése),
  • T 129 – K 889 (terv szerinti értékcsökkenés kivezetése),
  • T 128 – K 889 (terven felüli értékcsökkenés kivezetése),
• terv szerinti értékcsökkenés T 571 – K 129
• terven felüli értékcsökkenés T 866 – K 128
• értékhelyesbítés visszaírása T 417 – K 127

• átsorolás a készletek közé, ha az eszközt még nem aktiválták (nem jellemző)
  • T 581 – K 16 (beruházás csökkentése),
  • T 2 – K 582 (átsorolás előállítási költségen),
  • T 2 – K 16 (átsorolás beszerzési értéken),
• átsorolás a készletek közül, ha az eszközt már aktiválták (nem jellemző)
  • T 129 – K 12 (terv szerinti értékcsökkenés rávezetése a bruttó értékre),
  • T 128 – K 12 (terven felüli értékcsökkenés rávezetése a bruttó értékre),
  • T 511 – K 12 (nettó érték átvezetése anyagköltségbe),
  • T 511 – K 571 (elszámolt értékcsökkenés átvezetése anyagköltségbe).

Az ingatlanok analitikus nyilvántartása:

• A tárgyi eszközökről a főkönyvi számlákkal bruttó értéken számszerűen megegyező, egyedi vagy csoportos analitikus nyilvántartást kell vezetni.

• Ajánlott tartalom:
  • Azonosításhoz szükséges adatok:
    • ingatlan megnevezése
    • azonosító számok
    • beszerzés időpontja
    • használatba vétel időpontja
    • ingatlant létesítő cég pontos megnevezése, címe
    • egyéb adatok
  • Állomány és értékadatok, ezek változásai:
    • üzembe helyezéskori érték
    • választott értékcsökkenési leírási módszer
    • várható hasznos élettartam
    • maradványérték
    • ténylegesen elszámolt értékcsökkenés összege
    • terven felüli értékcsökkenés és annak visszaírása
    • társasági adótörvény szerinti értékcsökkenés összege
    • értékhelyesbítésre vonatkozó adatok
    • piaci érték
  • Leltározással kapcsolatos adatok:
    • használó költséghelye, megnevezése, azonosító adatai
    • a költséghely változásra vonatkozó adatok (új költséghely megnevezése, változás időpontja)
  • A tárgyi eszközhöz kapcsolódó tartozékok felsorolása.
  • Minden olyan egyéb információ, amelyet a vállalkozás fontosnak tart az ingatlanok nyilvántartásával kapcsolatban.
• A csoportos analitikus nyilvántartás homogén eszközcsoport esetén alkalmazható, mivel egy nyilvántartó lapon egy eszközféleségből több eszköz szerepel.

• A csoportos nyilvántartásnak biztosítania kell, hogy abból megállapítható legyen:
  • a bruttó érték és változása
  • az értékcsökkenés és változása
  • a mennyiség, stb.

Az ingatlanok kapcsolata az eredménykimutatással:

• Közvetlenül nem találhatók meg, de hatást gyakorolnak az eredmény-kimutatásra.
• Összköltség eljárással:

Terv szerinti értékcsökkenési leírás à Értékcsökkenési leírás à Saját előállítású ingatlanok à Saját előállítású eszközök aktivált értéke

• Forgalmi költség eljárással:

Terv szerinti értékcsökkenési leírás à Értékesítés elszámolt közvetlen önköltsége à Értékesítés közvetett költségei

• Értékesítés, káresemény bevétele à Egyéb bevételek
• Értékesítés, káresemény, selejtezés, hiány könyv szerinti értéke à Egyéb ráfordítások
• Terven felüli értékcsökkenés à Egyéb ráfordítások
• Értékvesztés à Egyéb ráfordítások
• Értékvesztés visszaírása à Egyéb bevételek
• Apport (alapító okirat szerinti értéke) à Rendkívüli bevételek
• Apportként történő átadás à Rendkívüli ráfordítások
• Térítés nélküli átadás à Rendkívüli ráfordítások
• Követelés fejében átvétel à Rendkívüli bevételek
• Részesedés fejében átvétel à Rendkívüli bevételek
• Térítés nélküli átvétel à Rendkívüli bevételek

Az ingatlanokkal kapcsolatosan a kiegészítő mellékletben a következőket kell kimutatni:

• Bruttó értékkel kapcsolatosan:
  • a nyitó állomány értékét,
  • a növekedés értékét (beszerzés, előállítás, apportként átvétel, átsorolás, egyéb növekedés),
  • a csökkenés értékét (értékesítés, apportként bevitel, térítésmentes átadás, átsorolás, egyéb csökkenés).
• Értékcsökkenés (halmozott) összegének:
  • nyitó értékét,
  • növekedési értékét,
  • csökkenési értékét,
  • külön az átsorolások értékét.
• A tárgyévi értékcsökkenési leírás:
  • terv szerinti leírás (lineárisan, degresszíven, teljesítményarányosan és értékhatár alattiként leírt összeg),
  • terven felüli leírás és visszaírás összegét, jogcímenként (jelentősebb eseményeket indokolni is kell).
• Értékhelyesbítésekkel kapcsolatban:
  • nyitó értéket,
  • növekedéseket,
  • csökkenéseket,
  • záró értéket.
• Ismertetni kell a piaci értéken történő értékelés alkalmazott elveit és módszereit.

• Ismertetni kell továbbá a környezet védelmét közvetlenül szolgáló ingatlanok:
  • nyitó bruttó értékét, növekedéseket, csökkenéseket, átsorolásokat,
  • halmozott értékcsökkenés nyitó értékét, növekedéseit, csökkenéseit, átsorolásait,

Az ingatlanok megjelenése az üzleti jelentésben:

• Ki kell térni a telephelyek bemutatására.
• Be kell mutatni:
  • a környezetvédelemnek a vállalkozó pénzügyi helyzetét meghatározó, befolyásoló szerepét, a vállalkozó környezetvédelemmel kapcsolatos felelősségét,
  • a környezetvédelem területén történt és várható fejlesztéseket, az ezzel összefüggő támogatásokat,
  • a környezetvédelem eszközei tekintetében a vállalkozó által alkalmazott politikát,
  • a környezetvédelmi intézkedések bevezetését, a munkák állását.

Az ingatlanok bizonylatai:

• tárgyi eszköz állományba vételi jegy,
• üzembe helyezési okmány,
• átsorolási jegyzőkönyv,
• selejtezési jegyzőkönyv,
• áthelyezési bizonylat,
• leírt tárgyi eszközök jegyzéke,
• alapító okirat,
  • megegyezési
  • állományból kivezetési
• leltárhiány.

Értékcsökkenés elszámolásának szabályai:

Nem számolható el terv szerinti értékcsökkenés a földterület, a telek (a bányaművelésre, veszélyes hulladék tárolására igénybe vett földterület, telek kivételével), az erdő bekerülési (beszerzési) értéke után, és az üzembe nem helyezett beruházásnál.